Ya verás que la tarea no es tan compleja. Estamos seguros de que tras leer este artículo, las dudas se habrán disipado como un dolor de cabeza tras tomar una aspirina. Vamos con ello.
En primer lugar vamos a dejar sentados ambos conceptos para luego adentrarnos en sus discrepancias. De esta manera, por valor catastral se entiende aquel valor administrativo que asigna el Catastro.
Conviene destacar que este último es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Administraciones y es ahí donde se encuentran inscritos todos los bienes inmuebles del territorio nacional ya sean rústicos, urbanos o de características especiales.
Para averiguar el valor catastral debemos acudir a dicho organismo para que nos faciliten este dato. Podemos hacerlo de tres maneras:
Una consulta online en la sede electrónica del Catastro para ello necesitaremos tener instalado un certificado digital.
Presencialmente en los puntos de información catastral.
Dicha información también consta en el recibo del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) que todos los años estamos obligados a abonar ante el ayuntamiento de la localidad donde se encuentra el inmueble.
En cuanto a qué se tiene en cuenta para su determinación, a priori puede parecer un tanto complejo, pues para su cálculo hay que aplicar "criterios de valoración recogidos en la Ponencia de valores" de cada municipio. Para ello los técnicos del Catastro se basan en las siguientes características:
La localización del inmueble.
Circunstancias urbanísticas que afectan al suelo.
Las reformas.
Uso o destino.
El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y los impuestos.
El carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.
Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción o equivalentes.
Las circunstancias y valores del mercado valor del suelo.
El valor de la construcción.
En cualquier caso, conviene destacar que el valor catastral nunca será superior al de mercado. También es importante saber que si no estamos de acuerdo con este valor podemos solicitar una segunda opinión a través de un proceso de reclamación denominado discrepancia catastral.
Por su parte, el valor de mercado se refiere al importe que tendría la transacción privada de un inmueble y deriva de la interacción entre la oferta y la demanda. Además, también se tiene en cuenta el contexto económico existente en el momento de la operación.
Al respecto, podemos acudir a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre "normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras" para obtener una definición bastante clara de lo que se entiende por valor de mercado:
“El Valor de mercado o venal de un inmueble (VM) es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieran disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiera de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta”.
No obstante, no estamos hablando de un precio fijo, sino de una horquilla de valores en la que podremos movernos con la certeza de estar comprando o vendiendo la casa a un precio adecuado.
Normalmente para establecer el valor de mercado de un inmueble se acude a una tasación inmobiliaria que llevarán a cabo los profesionales del sector. Normalmente este valor se sitúa bastante por encima del valor catastral.
¿Qué tienen en cuenta los tasadores para determinar el valor de mercado? Los tasadores se acogen a criterios como los que siguen:
Antigüedad.
Estado de conservación.
Superficie.
Eficiencia energética.
Accesibilidad.
Vistas.
Características del entorno, así suelen prestar atención a la existencia de reclamos como parques, colegios, supermercados o farmacias, entre otros.
Sin duda, tras aportar toda esta información parece que ya estamos en disposición de establecer las diferencias existentes entre ambos conceptos. Sin duda, a la luz de todo lo expuesto será mucho más fácil esta tarea.
De esta manera, uno de los primeros rasgos diferenciadores lo encontramos en el cometido que cumple el valor catastral que se emplea para el cálculo de impuestos de carácter municipal como el IBI o la plusvalía, algo que no sucede con el valor de mercado que se mantiene al margen de esta cuestión y carece de relevancia.
Además, en el valor catastral poco importan los vaivenes del sector inmobiliario. De hecho, es ajeno a toda esta cuestión. En cambio, el de mercado no escapa a estas fluctuaciones y su mayor o menor precio depende en gran parte de este volátil factor.
Podría darse la circunstancia de que se apruebe expropiar el inmueble por parte de la administración. Este, por ejemplo, sería el caso en el que el Ministerio de Fomento decidiera construir una carretera o un nuevo trazado de tren por la finca del propietario. Este último no obtendría una indemnización equivalente al valor de mercado, sino al catastral. Lo cual, sin duda, es fuente de controversia entre los dueños, ya que recibirían mucho menos de lo que consideran justo.
En suma, tras leer este artículo, pocos seguirán albergando dudas respecto a este tema que, sin duda, despierta gran interés. En el caso de que quieras seguir indagando más acerca de dicho asunto, te animamos a que consultes este completo artículo de la web Certicalia.
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