De esta manera en dicho plan se contemplan los distintos usos en función de la finalidad que se persiga. Por lo tanto, es posible hablar de una calificación que comprende suelos de uso terciario, dotacional, agrícola, industrial, residencial e incluso zona protegida. Vamos abordar con detenimiento esta cuestión en los siguientes apartados.
No obstante, debemos precisar que no podemos hablar de una estandarización de usos, ya que el urbanismo es una competencia autonómica, pero sí que podríamos referirnos a unos usos de carácter más frecuente que se suelen encontrar en prácticamente todos los planes municipales. Estos que detallamos a continuación son –por lo tanto– los más habituales.
Este suelo se reserva para albergar las diferentes actividades que producen servicios para la población en general. En concreto, podemos incluir en esta categoría edificios de administración, finanzas, centros comerciales, oficinas de seguros, teatros, casinos y cines.
No podemos olvidar que el 70 % del empleo en España tiene que ver con este sector. Por este motivo, necesita contar con una amplia oferta de suelo para acoger todos estos negocios.
Comercios como ferreterías, tienda de móviles, papelerías, panaderías, pastelerías, zapateros, talleres, lavanderías, salones de peluquería y estética, entre otros muchos, encarnan unos buenos ejemplos de empresas características del sector terciario y que, sin duda alguna, facilitan nuestro día a día.
Corresponderá al Consistorio excluir de esta categoría los negocios que considere. Al respecto, podemos encontrarnos con municipios que han decidido dejar fuera los establecimientos hoteleros, hostales y cualquier otro alojamientos temporal.
Por su parte, el suelo dotacional se considera el esqueleto de la ciudad y se destina a acoger servicios de carácter público, colectivo, privado o comunitario. Sin duda, esta categoría englobaría todo aquello que tiene que ver con carreteras, centros escolares, hospitales, bibliotecas, universidades y multitud de equipamientos que son imprescindibles en toda localidad.
Por supuesto, también encajarían en este apartado aquellas áreas que otorgan calidad de vida a su ciudadanía como plazas, parques, pistas deportivas o jardines, entre otras propuestas similares.
Además, debemos aludir de manera especial al que se conoce como ‘suelo dotacional congelado’. Nos referimos a unas parcelas de propiedad privada que han sido calificadas como terreno dotacional. Esta circunstancia impide que sus propietarios puedan edificar en ellas dado que están destinadas a un uso público.
No obstante, el titular o titulares del terreno estarán obligados a abonar todos los impuestos pertinentes, como el IBI, hasta que el suelo el Ayuntamiento se lo expropie y la abone la correspondiente indemnización.
El mayor problema al que se enfrentan estos propietarios es el desinterés por parte de algunos Consistorios que no tienen prisa en adquirirlos y demoran la expropiación durante años. Esta situación deja al dueño atado de pies y manos, ya que no puede hacer nada con esta propiedad salvo esperar o emprender medidas legales al respecto. Lo cierto es que nuestro ordenamiento jurídico contempla soluciones a esta difícil situación que puede llegar a parecernos desesperante e injusta.
Este uso no puede ser pasado por alto, sobre todo si el municipio tiene una economía basada principalmente en la agricultura.
Se suele escoger aquel que presenta unas condiciones óptimas para este cometido y que destaca por su gran fertilidad.
De este modo, dicho suelo se reserva para la recolección de cultivos y ganado. Es importante que se encuentre alejado de la ciudad para evitar molestas interferencias en uno y otro sentido.
Sin duda, el suelo industrial es básico en el desarrollo de cualquier ciudad y el PGOU le dedica una atención especial, sobre todo si la industria tiene un peso relevante en la economía, además los empresarios necesitan constantemente nuevos espacios para radicar sus florecientes empresas.
En concreto, hablamos de polígonos industriales y parques empresariales que sirven para atender las demandas del tejido empresarial de toda localidad.
Este suelo se consagra a la construcción de viviendas de tipo unifamiliar, chalets, edificios de viviendas, residencias de la tercera edad… Incluso puede acoger hoteles y hostales que han quedado excluidos del suelo de tipo terciario mencionado con anterioridad.
Una de las cuestiones que concentra un indudable interés es aquella que tiene que ver con la posibilidad de cambiar el uso de un suelo. De hecho, es plausible que desees cambiar un suelo industrial a residencial. ¿Es esto factible? Pues ya te adelantamos que sí, pero con matices, pues es un proceso que depende de multitud de aspectos y no resulta nada sencillo. Pero se puede tentar la posibilidad. Vamos a explicar cuáles serían los pasos para ello:
Consultar en el PGOU de la localidad si existe la opción de transformación de uso mediante un Plan Especial de Reforma Interior (PERI). En caso afirmativo, será necesario desarrollarlo con todas sus cesiones y estándares que marca la ley.
Si no existe tal opción, cabría acudir a una Modificación Puntual de planeamiento y cambiar la calificación del suelo.
Sin duda, conocer los diferentes tipos de uso del suelo supone una manera de acercarnos al esqueleto de cualquier ciudad y entender un poco más sus necesidades. Es cierto que no es un tema fácil y que a veces peca de ser demasiado árido e intimidante. No obstante, si contamos con varias parcelas dentro de una ciudad, conviene estar al tanto de todas estas particularidades, pues nos permitirá velar mejor por nuestros intereses.
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