Lo cierto es que estamos ante una situación muy común de las herencias en las que, por ejemplo, el viudo o la viuda queda en posesión y disfrute de la finca (es decir, como usufructuario) a pesar de que el legítimo dueño es el heredero al que técnicamente se le denomina nudo propietario.
También es muy común recurrir a esta fórmula en el caso de personas con escasos recursos que necesitan cierta solvencia económica y reciben una compensación a cambio de ceder la propiedad, pero no el uso y disfrute que seguirá perteneciéndoles.
El usufructuario está legitimado a usar el bien inmueble e incluso se considerarán de su propiedad todas las rentas o rendimientos que genere el bien inmueble durante la duración del usufructo. Así, por ejemplo, las cosechas que produjese.
Sin embargo, el usufructuario en ningún momento se convierte en propietario y, por lo tanto, no podrá vender la finca. En concreto, la ley le concede los siguientes derechos y obligaciones al usufructuario. Aunque algunas ya las hemos mencionado, volvemos a repasar todas ellas:
Dispone del uso y disfrute del bien
Puede percibir las rentas, así como sus frutos. Respecto a estos últimos, debemos hacer una matización. Debe quedar claro que aquellos que se recojan después de la constitución del usufructo pertenecen al usufructuario, aunque hubieran comenzado a generarse antes. De la misma manera, aquellos que se produzcan durante el usufructo, pero que se cosechen al término de éste, son propiedad del dueño.
En el caso de que haya necesidad de una reparación extraordinaria, deberá notificarlo al propietario para que éste se pueda encargar de ello, pues se supone que éstas debe pagarlas el propietario y no el usufructuario.
Podrá realizar las mejoras que considere conveniente siempre que no altere “su forma o sustancia”. En cualquier caso, no tendrá derecho a que se le indemnice por ello al acabar el usufructo.
No puede vender el inmueble, pero sí que es posible alquilarlo y quedarse con el beneficio obtenido.
Pero todo derecho presenta su contrapartida de obligaciones y esta no es una excepción. En concreto, según el código civil, el usufructuario debe cumplir con las siguientes obligaciones:
Debe inventariar los objetos de la casa y tasar los bienes. Antes de entrar en posesión de la vivienda, deberá practicarse un inventario de todos los objetos de modo que se tasarán los muebles y se describirá en qué estado se encuentran. Así, se le podrá exigir responsabilidad en caso de pérdida o deterioro de los mismos. Aunque según el artículo Art. 493, del Código Civil, el usufructuario podrá ser liberado de la obligación de hacer inventario o de prestar fianza, cuando con ello no perjudique a nadie.
Ha de velar por el mantenimiento del bien. Debe de cuidar y conservar correctamente las cosas usufructuadas. A este respecto, el artículo 497 del CC establece expresamente que "el usufructuario deberá cuidar las cosas dadas en usufructo como un buen padre de familia".
Asumir las reparaciones ordinarias de la cosa usufructuada.
Deberá informar al propietario de cualquier hecho que pueda perturbar la posesión por parte de un tercero. Este, por ejemplo, sería el caso de una posible ocupación de la vivienda.
El titular del usufructo debe pagar los impuestos correspondientes. El impuesto de bienes inmuebles (IBI) debe abonarlo el usufructuario.
Devolver el bien al concluir el usufructo. Al término del usufructo, debe devolverse la vivienda en el mismo estado en el que se encontraba al inicio.
No hace falta que el usufructo se establezca en el testamento. De hecho, puede existir con independencia de él (pues la ley así lo establece) pero sí que es cierto que si se incorpora al testamento se pueden incrementar estas particiones, siempre y cuando las legítimas (que es la parte que por ley obligatoriamente le corresponde a cada hijo) sean respetadas.
El usufructuario de la vivienda goza de incontables beneficios pues puede disfrutar de ella, pero es cierto que no es el propietario y, por lo tanto, no puede venderla a un tercero, además debe ocuparse de mantenerla en un óptimo estado de conservación.
En cualquier caso, y si quieres ahondar en esta figura, te proponemos la lectura de este completo artículo que al respecto ha elaborado el portal Iberley.
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