Como decíamos, es potestativo de los propietarios contratar los servicios de uno de estos profesionales que, sin duda, ofrecen indudables ventajas. Así, la figura de administrador de fincas la podemos conceptualizar como un tercero ajeno a la comunidad cuya experiencia y conocimientos le avalan para ejercer como tal y que recibe por su trabajo una remuneración mensual.
En concreto, para ser un administrador de fincas es necesario que se cumpla alguna de las siguientes condiciones:
Contar con una titulación que lo acredite para ejercer como administrador de fincas.
Ser una empresa o un asesor de servicios inmobiliarios registrado oficialmente.
Lo cierto es que si queremos saber qué tipo de funciones deben desempeñar estos profesionales, tan solo tendremos que acudir al artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), donde se regula el ordenamiento de comunidades y edificios de viviendas a nivel nacional.
De esta manera, en el mencionado precepto se establece lo siguiente:
Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
No existen unos precios oficiales a los que obligatoriamente deben sujetarse estos profesionales. Lo cierto es que gozan de libertad a la hora de fijar sus precios, aunque es cierto que casi todos suelen ofrecer sus servicios a unos precios similares.
En definitiva, dado que no existe un organismo que se ocupe de regular los precios, la libertad es máxima. Debemos, asimismo, tener en cuenta que no se cobra lo mismo por la administración de unas plazas de garaje que por un edificio de viviendas.
Aunque ya lo mencionamos al inicio del artículo, conviene incidir en ello, pues es una duda muy frecuente. Por lo tanto, debemos resaltar que no es necesario contratar a un administrador de fincas, ya que no es obligatorio. Aunque, por supuesto, sí que es recomendable, ya que nos ahorra farragosas cuestiones que, de otra manera, tendríamos que solventar nosotros personalmente.
Sin duda, estos profesionales cuentan con los conocimientos necesarios para la adecuada gestión de una finca.
Puede suceder que la comunidad de vecinos no encuentre satisfactorio el servicio prestado por este profesional y quiera nombrar a uno nuevo.
Eso sí, conviene recordar que si se le cesa antes de que concluya su contrato, será necesario indemnizarle con los honorarios correspondientes.
Si decidimos destituirlo, este trámite, además, requiere que se sigan una serie de pasos para que esto sea posible y no surja, en definitiva, ningún problema legal. Así, al respecto debemos tener en cuenta lo siguiente:
Informar por escrito o en una reunión informal al presidente sobre nuestro deseo de someter a votación la destitución del administrador. Este último también ha de ser informado de nuestra pretensión.
El presidente convocará a la Junta de Propietarios siempre que lo solicite el 25 % de los propietarios.
En esa convocatoria se aprobará o denegará la destitución, así como el nombramiento del nuevo administrador.
Todas las partes implicadas deben ser informadas del cambio.
Normalmente se recomienda que se alegue una justa causa. Lo habitual es que se pretexte la pérdida de confianza en su gestión. Así, se consideraría como tal, el hecho de que haya causado un perjuicio económico a la comunidad o a que no haya presentado las cuentas anuales en tiempo y forma. Pero no es razonable invocar los precios más bajos de la competencia para llevar adelante el cambio.
El administrador que ha sido cesado debe entregar toda la documentación relativa al edificio como el libro de contabilidad, además de contratos de mantenimiento, suministros, y de alquileres, entre otros. Para ello se suele conceder un plazo máximo de treinta días. Si no lo hace, estaríamos ante una conducta sancionable. De hecho, se podría actuar frente a él tanto por la vía penal, puesto que se trata de una apropiación indebida, como por la civil. Esta última suele ser la opción más común.
En la convocatoria que se celebre es preciso que sea votado el cese por una mayoría simple tanto en número de propietarios (la mitad más uno de los propietarios) como en porcentaje de cuota de participación.
Por supuesto, para que no se produzca un vacío en la gestión, ha de proponerse una o varias alternativas que le sucedan en el cargo.
En definitiva, un administrador de fincas se ha convertido en una pieza fundamental y muchas comunidades no dudan en contratar sus servicios, ya que son los mejores conocedores de esta materia y, sin duda, los idóneos para desempeñar este trabajo.
No obstante, es cierto que no hay ley alguna que obligue a su contratación y corre de cuenta de la comunidad de vecinos decidir qué es lo más conveniente para sus intereses.
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