Al solicitar un préstamo hipotecario nos enfrentamos a un mundo de nuevos conceptos y términos que nos pillan por sorpresa. Uno de ellos, sin duda, es la provisión de fondos al pedir una hipoteca. Vamos a ver a qué nos referimos exactamente.
Así, has de saber que una vez que se ha preconcedido la hipoteca, el banco calcula una serie de gastos derivados de la compraventa de la vivienda y la firma del préstamo hipotecario. En concreto, hablamos del pago de los impuestos (AJD, ITP o IVA), el notario, la gestoría o la tasación de la vivienda, entre otros. Todos juntos forman lo que se conoce como provisión de fondos. Lo cierto es que la cifra total llega a alcanzar entre el 10 y el 12% del precio de la vivienda.
Por lo tanto, es necesario que lo tengamos ahorrado con carácter previo. Dicha cantidad suele integrar lo que se conoce como la entrada de la hipoteca.
Así, una vez que el banco realiza el estudio de viabilidad y decide aprobar la solicitud, nos manda nuestra oferta personalizada, en la que nos solicitará la provisión de fondos. Por lo general, de este trámite se ocupa una gestoría que suele facilitar el banco.
Llegados a este punto, y una vez que sabemos qué es la provisión de fondos, surge la inevitable pregunta: ¿a quién corresponde su pago? Respecto a esto, debes saber que la vigente normativa obliga al banco a pagarlos casi todos. De esta manera, nos encontramos con el siguiente escenario:
Gastos que paga el hipotecado como la tasación y la nota simple, además de la copia de su escritura.
Gastos que paga el banco como la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto sobre actos jurídicos documentados, además de la copia de su escritura.
No obstante, esto no siempre ha sido así, dado que antes de junio de 2019, el cliente tenía que pagar la mitad de los gastos de notaría y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Por su parte, al banco le correspondía abonar el resto de los gastos. Pero a pesar de lo explicado, en la práctica, el banco obligaba al cliente a asumir la práctica totalidad de todos los gastos. Esta costumbre, por supuesto, fue llevada ante los tribunales que terminó fallando a favor de los clientes.
Actualmente encontramos entidades financieras que se encargan de abonar todos los gastos. Esto lo hacen con el fin de diferenciarse de la competencia y, sin duda, conseguir atraer al meyor número de clientes posible.
Normalmente el período para que se produzca la devolución de ese dinero es de unos 3 a 4 meses después de la firma, aunque todo dependerá del banco. El proceso para ello suele ser el siguiente:
El banco hace una provisión de fondos al alza para asegurarse de que no faltará dinero durante el proceso.
Una vez concluidas las gestiones, deberá devolvernos el sobrante.
Puede llegar a demorarse varios meses desde la firma de la compraventa.
Una vez que el banco tenga lista la liquidación, se pondrá en contacto con el cliente que deberá revisarlas para asegurarse de que todo es correcto. Si está de acuerdo, la aceptará.
La entidad ingresa la cantidad de dinero sobrante en la cuenta del cliente.
Recuerda que el banco debe entregar justificante y factura de los gastos a los que ha hecho frente con el dinero que le hemos entregado.
En estos casos tendremos que interponer una reclamación ordinaria ante el banco e incluso es factible denunciar el caso ante un juzgado especializado en cláusulas abusivas. Ten en cuenta los siguientes pasos:
Reúne todas las facturas de las partidas abonadas tras la formalización del contrato. Toda esta documentación servirá para reclamar al banco que nos devuelva lo que consideramos que es nuestro.
La reclamación debe presentarse ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad que suele contestar al cabo de uno o dos meses.
En caso de no obtener respuesta o que se deniegue la solicitud, podemos acudir al Banco de España. Este organismo emitirá un dictamen sobre nuestra situación en un plazo máximo de cuatro meses.
Si la entidad bancaria sigue sin aceptar nuestra solicitud a la luz del informe del Banco de España, podremos interponer una demanda ante los juzgados. Sin duda, puede convertirse en un proceso largo y tedioso, por este motivo tenemos que analizar toda la situación antes de actuar.
Pero, por supuesto, en una hipoteca no todo es provisión de fondos, pues también tendremos que tener en cuenta los siguientes conceptos:
Las cuotas mensuales, que son aquellas que deberemos abonar al banco para ir liquidando el préstamo, Recuerda que será la cantidad prestada más los correspondientes intereses del dinero.
Las comisiones como las de apertura de la hipoteca, la gestión de los pagos que efectúen por adelantado (amortización anticipada)...
Los productos asociados que son los que tendrás que obligatoriamente contratar para conseguir la hipoteca como seguros, cuentas, planes de pensiones…
Ahora que sabes qué es una provisión de fondos, te resultará mucho más fácil enfrentarte a todo el proceso de solicitud de una hipoteca, ¿no te parece?
O cuéntanos lo que necesitas y nos pondremos en contacto contigo lo antes posible
