En este artículo, exploraremos en detalle qué implica la entrada de un piso, cómo puedes calcularla, y las distintas formas de pago que puedes elegir, y cómo esto puede influir en el proceso de compra.
También estás a punto de aprender algunos de los mejores consejos prácticos y destacaremos ayudas que te facilitan el acceso a viviendas con una entrada más accesible.
La entrada de un piso, también conocida como entrada de una casa, es la cantidad de dinero que un comprador debe abonar al vendedor como parte del precio del inmueble en el momento de formalizar la compra. Esta suma inicial significa que el comprador debe aportar una parte del valor antes de solicitar financiación bancaria. Aunque muchas personas la confunden con una “fianza”, en realidad forma parte del pago total y demuestra la solvencia del comprador ante el vendedor y las entidades financieras.
Normalmente, este importe se deposita en la firma del contrato de arras y, en España, suele estar entre el 10% y el 20% del precio de compra. Esto se debe a que los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor, lo que implica que el comprador debe aportar al menos el 20% restante. En la escritura, la inmobiliaria que mantiene bloqueada esta cantidad la transfiere al vendedor junto con el dinero procedente del préstamo hipotecario. En el caso de viviendas de segunda mano, además habrá que asumir impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y, en ciertos casos, el de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
La entrada desempeña un papel clave en la negociación del préstamo, ya que influye en el tipo de hipoteca, la comisión de apertura, las cuotas mensuales y el nivel de riesgo que percibe el banco.
Como te decíamos antes, el mínimo suele ser un 10%, pero si dispones de dinero, puedes pagar más de entrada. De esta forma, cuanto mayor sea la cantidad de la entrada, menor será el riesgo percibido por el banco, lo que puede traducirse en una tasa de interés más favorable y cuotas mensuales más asequibles.
Saber cómo funciona la hipoteca a nivel de tiempos, plazos y orden en los procedimientos te ayudará a hacerte una idea de cuándo tendrás que ocuparte de la entrada. También es útil entender el proceso completo de concesión, incluyendo la tasación de la vivienda, ya que el banco suele prestar un máximo del 80% del valor de compraventa o del valor de tasación, el que sea menor.
La entrada se calcula como un porcentaje del precio del inmueble. En España, el rango habitual es del 10 al 20%, precisamente porque los bancos solo financian hasta el 80%.
Por ejemplo, si estás comprando un piso valorado en 200,000 euros y el porcentaje de entrada es del 15%, tendrías que abonar 30,000 euros como entrada.
Si vas a comprar un piso de 159.00 euros tendrás que pagar de entrada al menos 15.900, un 10%, o es la cantidad que debes tener en el banco (es mejor que tengas más para no descapitalizarte por completo, y para hacer frente a otros gastos asociados a la compra).
La entrada de un piso puede financiarse de diversas maneras. Los métodos más comunes incluyen:
Además de la entrada, la compra de una vivienda implica una serie de gastos adicionales que conviene tener en cuenta desde el principio. Entre los más relevantes están los siguientes:
Sumando todos estos conceptos, los gastos totales suelen oscilar entre el 10% y el 12% del precio del inmueble, por lo que es fundamental prever este desembolso para evitar imprevistos.
Comprar una casa sin entrada es posible, pero cada vez menos habitual. La mayoría de bancos financian hasta el 80% del valor de compraventa o de tasación, lo que implica que el comprador debe aportar el 20% restante con sus propios ahorros. No obstante, existen excepciones:
Aun así, incluso en las hipotecas al 100% del precio del inmueble, el comprador deberá asumir los gastos asociados a la operación, por lo que es muy difícil adquirir una vivienda sin aportar absolutamente nada.
El gobierno español ofrece variados programas y ayudas para superar el desafío de la entrada. Algunos brindan subsidios directos o condiciones de financiamiento más favorables, allanando el camino para quienes buscan adentrarse en el mercado inmobiliario.
A nivel estatal, destacan las siguientes ayudas:
Ayuda a la compra en municipios con menos de 10.000 habitantes: Orientada a favorecer la repoblación en municipios pequeños, esta ayuda para menores de 35 años otorga hasta un 20% del precio de compraventa, con un tope de 10.800 euros.
El Gobierno también ha aprobado una nueva ayuda para jóvenes de hasta 35 años y para familias con menores a cargo. Este aval permite acceder a la compra de una vivienda sin necesidad de tener ese 20% ahorrado.
A nivel autonómico, se destacan programas en varias comunidades:
Algunas comunidades como Aragón, Asturias, Cantabria, Cataluña y Navarra ofrecen ayudas para alquilar o reformar viviendas, mientras que Andalucía, Extremadura, Islas Baleares y La Rioja no cuentan con ayudas para comprar, reformar o alquilar viviendas en la actualidad.
La entrada se paga generalmente en el momento de la firma del contrato de compraventa, también conocido como el "contrato de arras". Este documento establece el compromiso tanto del comprador como del vendedor, y marca el inicio formal del proceso de compra.
Comprar una casa al contado no está al alcance de cualquiera. La mayoría de mortales ha de pedir una hipoteca, y aunque el banco te preste el 80% o el 90% de lo que necesitas, es necesario ahorrar para comprar un piso.
Planificación financiera: Crea un plan de ahorro específico destinado a la entrada de tu piso.
Ten en cuenta los gastos que vas a tener. Dependiendo de si te prestan el 80% o el 90%, necesitarás tener ese 10% o 20% además de un 15% adicional del precio de compra, que suele incluir los gastos asociados.
Hazte las siguientes cuentas: para una propiedad de 100.000 euros debes contar, como mínimo, con 35.000 euros adicionales: 20.000 serían para la entrada y el 15.000 para los gastos.
Reducción de gastos: Identifica áreas en las que puedas recortar gastos innecesarios para destinar esos fondos al ahorro. En tu plan de ahorros puede estar la idea de abrir una cuenta solo para ahorrar, de la que no vayas a gastar, y en la que puede participar también, tu pareja o tus padres, por ejemplo.
Considera inversiones: Explora opciones de inversión que puedan aumentar tus ahorros a lo largo del tiempo.
La entrada de un piso es un componente esencial en el proceso de compra de viviendas en España. Su influencia en la obtención de una hipoteca favorable y cuotas mensuales asequibles resalta su importancia financiera.
Con una planificación adecuada y el conocimiento de las distintas formas de pago y programas de ayuda disponibles, los compradores pueden superar este obstáculo y dar el primer paso hacia la realización de su sueño de ser propietarios, o comprar una vivienda como inversión.
¿Qué bancos te dan el 100% de la hipoteca?
Si bien es cierto que en la actualidad es menos común encontrar bancos que ofrezcan el 100% del valor de la hipoteca, todavía es posible encontrar opciones que se ajusten a esta necesidad. Algunas entidades financieras, conscientes de las dificultades que puede suponer reunir una entrada considerable, han diseñado productos hipotecarios que cubren la totalidad del coste de la vivienda.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que, en estos casos, la aprobación dependerá de la solvencia del solicitante y de la política de riesgo del banco. A menudo, la solicitud de un préstamo hipotecario con un porcentaje de financiamiento tan alto puede ir acompañada de tasas de interés ligeramente más altas o condiciones más estrictas. No es lo mismo si eres autónomo, si estás fijo o si eres funcionario. Esta última condición, es la que más gusta a los bancos a la hora de dar el 90% o el 100%.
¿Qué es lo primero que se paga en una hipoteca?
Cuando se formaliza una hipoteca, el primer pago que se realiza es lo que se conoce como "gastos de constitución". Estos gastos incluyen diversos conceptos asociados al proceso de otorgar el préstamo y establecer las condiciones legales y financieras. Entre estos gastos se encuentran los honorarios de la notaría que formaliza el préstamo, los costos del registro de la propiedad, los gastos de gestoría (si aplican) y los impuestos correspondientes.
Es importante tener en cuenta que estos gastos pueden variar según la comunidad autónoma y el precio de la vivienda. Una vez cubiertos estos gastos y formalizada la hipoteca, se establecerán las cuotas mensuales que incluirán el pago del capital prestado, los intereses y, en algunos casos, los seguros asociados a la hipoteca.
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