Cuando hablamos de una burbuja inmobiliaria nos referimos a una situación de especulación constante que lleva a las viviendas a alcanzar precios muy por encima de su valor real. Así, este incremento excesivo e injustificado que promueven los especuladores conduce a un escenario en el que aumenta el precio del terreno urbanizable y, en consecuencia, también el de la vivienda que se construye sobre él. A esto se suma que los bancos conceden sus créditos hipotecarios sin analizar correctamente el perfil financiero de sus clientes que, por lo tanto, se endeudan por encima de sus posibilidades.
Sin duda, el más reciente ejemplo de esto lo tenemos en 2008 cuando se produjo una oleada de desahucios porque los propietarios no podían atender el pago de las cuotas hipotecarias. No olvidemos que el precio de la vivienda se situó muy por encima del IPC (Índice de Precios al Consumo) e incluso de los salarios que percibía la mayoría de la población.
En opinión de los expertos, dicha crisis vino motivada por la confluencia de los siguientes factores:
Falta de suelo edificable a buen precio.
La aprobación de importantes beneficios fiscales para la compra de una casa.
El aumento de población debido a la inmigración.
Un exceso de créditos hipotecarios.
La recalificación de suelos promovida por la fuerte especulación.
Tras una burbuja inmobiliaria como la vivida en 2008 nos encontramos ante unas consecuencias que se alargan en el tiempo y cuya recuperación suele ser lenta.
No hay que olvidar que cuando se pincha la burbuja se observan efectos muy negativos tanto en el consumo, como en la inversión y, por supuesto, en el crecimiento del PIB de un país.
En cualquier caso, los expertos descartan que se pueda producir una nueva burbuja inmobiliaria, al menos a corto plazo. Sin duda, el hecho de que las entidades financieras sean tan meticulosas y cautelosas a la hora de conceder nuevas hipotecas aleja en gran medida esta posibilidad.
Afortunadamente parece que aprendimos mucho de la pasada crisis inmobiliaria y los analistas están atentos ante cualquier atisbo de incipiente burbuja que se esté gestando. De esta manera, existe una detección temprana y en el caso de que se aprecie una tendencia preocupante se actuaría para reconducir la situación y evitar que se produzca un escenario como el que ya vivimos.
No obstante, para gran parte de la población continúa siendo un misterio cómo es posible que se produzca una burbuja de tal envergadura sin que nadie se percate de ello y actúe para impedir que alcance mayores proporciones.
Sin duda, no es asunto fácil de determinar y, una vez que se presenta, cuesta eludir sus consecuencias. Si tomamos como ejemplo la última que hemos vivido, advertiremos que el primer síntoma de que algo gordo se avecina nos los proporciona el precio de la vivienda. Así, sin ir más lejos, en Madrid, durante el periodo comprendido entre 1996 y 2003, se incrementó hasta en un 176%. Esta situación activó las alarmas en la Comisión Europea que confirmó la existencia de la burbuja inmobiliaria.
Por lo tanto, estas podrían ser las causas a grandes rasgos que podrían originar una situación como la descrita:
Una posible sobrevaloración de la vivienda.
Que los bancos concedan préstamos a cualquier solicitante sin detenerse a comprobar cuál es el valor real de los inmuebles que se hipotecan.
Una construcción desmedida. No hay que olvidar que en los años previos a la crisis se llegaron a construir 700.000 viviendas al año. De hecho, se llegaron a levantar más casas que en el Reino Unido, Alemania e Italia juntas. Actualmente las cifras son mucho más modestas ya que se sitúan en las 100.000 anuales.
Además, la oferta de vivienda de segunda mano actual está absorbiendo gran parte de las compraventas, aunque las zonas tensionadas, especialmente en ciertos barrios de Barcelona o Madrid, adolecen de una adecuada oferta que permita atender la demanda.
A todas luces parece que no. Ya no se construye al nivel de antaño ni las hipotecas se aprueban de manera masiva sin evaluar todos los riesgos. En opinión de Julio Diaz, profesor del Centro de Estudios Financieros (CEF), antes de la burbuja “se prestaban hasta el 120%, y luego la gente compraba con el dinero sobrante un coche y se iba de vacaciones".
Tampoco la demanda de vivienda es uniforme en todo el país, pues hay zonas que apenas interesan, mientras que en otras no cesan de recibir ofertas. De hecho, antes era posible que se construyera una vivienda o una promoción en un sitio inhóspito y que se adquiriera incluso antes de estar culminada.
En cualquier caso, y como decíamos, la experiencia pasada ha obligado a las entidades financieras a ser mucho más cautas y también la ciudadanía camina con pies de plomo a la hora de comprometerse al pago de una hipoteca cuyas cuotas en el futuro pueden ser inasumibles y abocarla a un serio aprieto económico.
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