Con las recientes reformas legales y sentencias del Tribunal Supremo, la respuesta es sí, aunque con importantes matices. A continuación, te explicamos cómo prohibir pisos turísticos en una comunidad de propietarios, qué requisitos deben cumplirse, y qué alternativas existen para quienes desean rentabilizar su vivienda sin conflictos.
El alquiler turístico, o alquiler de corta duración, no se rige únicamente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino que también está sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y a las normativas específicas de cada comunidad autónoma. Desde 2019 y, más recientemente, con las reformas de enero de 2025, las comunidades tienen herramientas legales para limitar o prohibir esta actividad.
La LPH establece que las comunidades de propietarios pueden limitar o prohibir pisos turísticos en una comunidad, siempre que se alcance una mayoría cualificada de tres quintas partes (60%) del total de propietarios y cuotas de participación. Esta modificación se introdujo en el Real Decreto-ley 7/2019 y se ha reforzado en 2025 con nuevas medidas.
Además, la comunidad puede imponer condiciones adicionales, como incrementar hasta un 20% la cuota de gastos comunes para las viviendas destinadas al alquiler turístico.
Importante: Las decisiones adoptadas por la comunidad no tienen carácter retroactivo. Es decir, si un piso turístico ya operaba legalmente antes de la prohibición, puede seguir funcionando mientras cumpla con la normativa vigente en su momento de inicio.
Algunas comunidades ya incluyen en sus estatutos cláusulas que impiden el uso turístico de las viviendas. En estos casos, la prohibición está plenamente vigente desde el inicio, y no será necesario un nuevo acuerdo de junta para prohibir pisos turísticos.
Si no figura tal restricción en los estatutos, será necesario modificar este documento con el procedimiento legal correspondiente, como veremos más adelante.
Algunas ciudades, como Barcelona, Madrid o Palma de Mallorca, han adoptado normativas urbanísticas que restringen o incluso prohíben nuevas licencias de alquiler turístico en determinadas zonas.
Es fundamental consultar tanto los planes urbanísticos municipales como las normas autonómicas antes de iniciar esta actividad, ya que pueden existir límites adicionales al margen del acuerdo de la comunidad.
La posibilidad de prohibir pisos turísticos en una comunidad de propietarios requiere cumplir con unos pasos formales y respetar los porcentajes de aprobación establecidos por la ley.
La mayoría para prohibir pisos turísticos es de tres quintas partes del total de propietarios y cuotas de participación, según la LPH. Esta mayoría se aplica tanto si se desea limitar el número de pisos turísticos como si se pretende prohibir totalmente esta actividad en el edificio.
⚠️ Si un propietario no asiste a la junta y no se pronuncia en los 30 días siguientes a la notificación del acta, su voto se considera favorable.
Sí. Para que la prohibición tenga efectos frente a terceros (futuros compradores o arrendatarios), es necesario modificar los estatutos e inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad. Esta medida otorga seguridad jurídica a la comunidad y a los vecinos.
El primer paso es convocar una junta con el punto específico en el orden del día sobre la limitación o prohibición del uso turístico de las viviendas.
Durante la junta, se debe votar el acuerdo. Si se alcanza la mayoría cualificada, el secretario redactará el acta para prohibir pisos turísticos en la comunidad, donde quedará constancia del resultado y de las condiciones aprobadas.
Para que el acuerdo de junta para prohibir pisos turísticos sea eficaz frente a terceros, se debe elevar a escritura pública y registrar en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Si un propietario alquila su vivienda para uso turístico pese a la prohibición inscrita, la comunidad podrá:
En algunas comunidades autónomas, las multas pueden superar los 60.000 euros por operar sin licencia.
El alquiler turístico no es la única vía para rentabilizar una vivienda. De hecho, muchas comunidades prefieren alternativas más estables y con menor impacto en la convivencia.
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal y las sentencias del Tribunal Supremo han marcado un cambio importante en la convivencia vecinal en España. Ahora, sí puede una comunidad de propietarios prohibir pisos turísticos, siempre que se sigan los pasos legales adecuados y se logre el consenso suficiente.
Ya seas propietario, inversor o miembro de una comunidad, conocer cómo prohibir pisos turísticos en una comunidad de propietarios es clave para actuar conforme a la ley y garantizar una convivencia pacífica y segura.
¿Puede una comunidad de vecinos prohibir el alquiler turístico sin modificar los estatutos?
No. Para que la prohibición tenga validez jurídica y se pueda aplicar a futuros propietarios, es necesario modificar los estatutos e inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad. Una simple votación en junta no es suficiente sin este paso legal.
¿Qué mayoría se necesita para prohibir los pisos turísticos en una comunidad?
La mayoría para prohibir pisos turísticos es de tres quintas partes (60%) del total de propietarios y cuotas de participación, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal. Si el propietario no asiste a la junta ni se pronuncia en 30 días, su voto se contabiliza como favorable.
¿Existen diferencias entre la normativa estatal y la autonómica?
Sí. La LPH y la LAU establecen el marco general, pero cada comunidad autónoma tiene competencias para regular los requisitos, licencias, límites y sanciones del alquiler turístico. Por ejemplo:
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