¿Qué ha cambiado con la Nueva ley de vivienda 2023?

Es la primera norma que tendremos en España consagrada a esta materia, al menos durante la historia de la democracia. No obstante, ha levantado mucho revuelo, pues algunas voces de expertos critican que protege básicamente ocupa, pero no al propietario al que deja sin herramientas para salir al paso de estas situaciones.

Por este motivo, vamos a analizar las novedades que introduce y cuáles son las más relevantes. 

Puntos a destacar de la nueva ley de vivienda

A grandes rasgos, podemos destacar los siguientes.

• El concepto de gran tenedor se modifica y se rebaja. Bastará con tener en propiedad cinco inmuebles urbanos (excluyendo trasteros y garajes), cuando antes se necesitaba ser al menos propietario de diez. 
• Se bonificará fiscalmente a quienes alquilen una vivienda localizada en una zona tensionada. 
• Los desahucios deberán notificarse previamente a los interesados indicando fecha y hora. El proceso puede alargarse un poco más si la persona se encuentra en situación de vulnerabilidad.
• Los pagos de las mensualidades deberán efectuarse por medios electrónicos, salvo en los casos en los que alguna de las partes no cuente con cuenta bancaria. En ese caso, se permite que se haga en efectivo y en la propia vivienda.
• Los gastos de agencia correrán a cargo del propietario siempre que él haya contratado sus servicios.
• La normativa permite a los ayuntamientos imponer un recargo del 50% en el ibi de viviendas que se encuentren desocupadas. La ley considera como tales aquellas que lleven al menos dos años deshabitadas.  

¿Qué se consideran zonas tensionadas en el mercado de alquiler?

Es importante que tengamos claro qué se entiende por zona tensionada dado que es un concepto de gran relevancia en el mercado del alquiler y especialmente para entender de manera adecuada lo que se dispone en esta norma.

De este modo, una zona tensionada es aquella en la que la demanda de vivienda supera a la oferta existente y ello ha provocado un crecimiento constante en el precio de los alquileres. 

Para poder declarar una zona como tensionada deberán darse las siguientes circunstancias:

• Una comunidad podrá solicitar esta declaración cuando la carga media de la hipoteca o el alquiler, a los que deben sumarse los gastos y suministros, supongan más del 30% de la renta media de los inquilinos.
• En el caso de que el precio del alquiler o de la compra haya aumentado tres puntos por encima del ipc en los cinco años previos a su declaración. 

Son las comunidades autónomas y los ayuntamientos los organismos competentes para hacerlo.

¿Cómo cambia la definición de grandes tenedores?

Otro cambio sustancial es el relativo a los grandes tenedores, ya que no será preciso contar con diez inmuebles o más para ser considerado como tal, sino que con cinco bastará para recibir esta consideración.

Este es un cambio relevante puesto que si el gran tenedor es una persona jurídica deberá limitarse a un tope en la cuantía de los alquileres que reclame a los inquilinos. En concreto,  no podrá superar nunca el 3%.

¿Cuáles son los nuevos límites de alquiler?

Carece de importancia el ipc, pues se desvincula por completo de este índice. Así, ya no se empleará como referencia para actualizar la renta que paga el inquilino.

De esta manera, la inflación carecerá de relevancia y nunca superará al ipc.

¿Podrán incluirse gastos extras para incrementar el precio?

No se podrán trasladar al inquilino determinados gastos de la vivienda, como los impuestos del ibi o de la basura, salvo que exista un acuerdo inicial entre las partes.

¿Cómo se va a regular el precio en las zonas tensionadas?

El precio no podrá superar el 2 % durante este 2023 y el 3% el próximo.

Nuevas medidas para proteger frente a los desahucios

En cuanto a los desahucios de viviendas ocupadas, el proceso será más lento en el caso de que la persona se encuentre en situación de vulnerabilidad.

También será preciso notificar previamente el día y hora en que este se llevará a cabo, de lo contrario será ilegal.

Además, se reconoce la capacidad de utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales a personas en riesgo de desahucio, como alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política pertinente.

¿Qué beneficios fiscales plantea la propuesta?

Se pueden obtener beneficios fiscales por alquiler viviendas en zonas tensionadas o una reducción incrementada del 70% cuando se arriende la vivienda por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años.