Una de las cuestiones más habituales es qué dice nuestra Ley de propiedad horizontal, la cual data de 1960, sobre el uso privativo de zonas comunes. En la web de león asesores nos explican que los elementos comunes de uso privativo son aquellos que, aunque son propiedad de la comunidad, su uso y disfrute se adjudica de forma exclusiva al propietario de un piso o local.
Para que un elemento común se considere de uso privativo, así debe contemplarse en el título constitutivo de la propiedad horizontal o debe haber sido autorizado de forma unánime por la comunidad de propietarios. Un claro ejemplo de este tipo de elementos lo tenemos en las terrazas de los áticos que, a pesar de ser común, su uso es exclusivo del propietario de la vivienda.
En estos casos suele surgir la duda sobre quién debe hacerse cargo de las reparaciones. Al respecto, la audiencia provincial de Barcelona, según podemos leer en el portal jurídico iberley, estableció que, como norma general, los gastos de mantenimiento corresponden al propietario beneficiario del mismo, pero los ajenos al desgaste derivado del propio uso ordinario, o que tengan su origen en defectos de construcción o estructurales, son competencia de la comunidad.
Un elemento común puede llegar a convertirse en privativo a través de lo que se conoce como desafectación. Para ello es preciso la decisión unánime de la Junta de Propietarios que puede decidir la transformación jurídica de un elemento común en uno privativo.
Sobre los elementos comunes rige un derecho de copropiedad y no están, por lo tanto, atribuidos ninguno de ellos a un vecino de la finca en concreto. Así, se considera que todos ellos son propietarios.
En general, los elementos comunes se distinguen por los siguientes rasgos:
Todos los propietarios en su conjunto tienen el uso y el disfrute de los elementos comunes en conjunto.
Son accesorios de la parte privativa, de la que son inseparables
Otro de los aspectos que se contemplan en la Ley de Propiedad Horizontal es tender la ropa. De un tiempo a esta parte han desaparecido del paisaje de nuestras calles las características imágenes de ropa tendida en el exterior de las viviendas. Según podemos leer en un artículo de El País, en ciertas ciudades los Planes Generales de Urbanismo (PGU) regulan esta actividad y han llegado a prohibirla, pues consideran que perjudica el patrimonio arquitectónico, paisajístico, cultural e histórico de las ciudades.
Sin ir más lejos, en Valencia se establece que el tendedero no podrá ser visible desde el espacio público e idéntica postura defienden en Madrid. Por este motivo, las cubiertas y azoteas se pueden convertir en la mejor opción para instalar tendederos que permitan a los vecinos secar la ropa. Esta posibilidad se suele regular en los Estatutos. Si no estuviera contemplado, sería necesario aprobarlo en Junta como un nuevo servicio de interés general. Según el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, que podemos consultar en el foro Comunidades, sería necesaria la doble mayoría del 60% de propietarios y cuotas.
Otra cuestión habitual versa acerca de qué dice la Ley de Propiedad Horizontal con respecto a las obras. En este sentido, una vez obtenido el pertinente permiso de obras en el Ayuntamiento, nuestra única obligación es comunicar al Presidente de la Comunidad nuestra intención de llevar a cabo estas obras. El cumplimiento de esta obligación permite a la Comunidad asegurarse de que las reformas no van a alterar elementos comunes como, por ejemplo, derribar un muro de carga.
Con respecto a todo esto, según dispone el artículo 9.1. a) de la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios están obligados a respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
En definitiva, la Ley de Propiedad Horizontal garantiza la convivencia entre los vecinos y que cualquier discrepancia pueda solucionarse atendiendo a lo regulado en sus artículos. Así, como decíamos, temas tan frecuentes como el uso privativo de los elementos comunes, instalación de tendederos u obras, entre otras cuestiones, aparecen claramente definidos. En cualquier caso, existen abundantes doctrinas de los tribunales, como la que hemos citado de la Audiencia Provincial de Barcelona, que aportan soluciones.
Preguntas frecuentes
¿Qué Ley regula la propiedad horizontal en España?
Publicado en: «BOE» núm. 176, de 23/07/1960
¿Qué Ley rige en las comunidades de vecinos?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se aprobó en 1960 y regula las comunidades de propietarios, así como los derechos y obligaciones de los propietarios. La LPH se basa en el artículo 396 del Código Civil, que establece que los propietarios de un inmueble pueden constituir una comunidad de propietarios para gestionar los elementos comunes del inmueble.
¿Cuáles son las zonas comunes de una propiedad horizontal?
Las zonas comunes son los espacios e inmuebles de una propiedad horizontal que pueden ser utilizados por los propietarios de un edificio o conjunto residencial. Estos espacios incluyen, normalmente, los pasillos o corredores, las escaleras, los ascensores y los aparcamientos.
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