En concreto, en la propia Agencia Tributaria aclaran que dicha excepción se aplica en unos casos determinados. Así, hablamos de aquellas situaciones en las que la ganancia patrimonial procede de la venta de la vivienda habitual. Además, la cantidad obtenida en la transmisión debe reinvertirse, ya sea de manera total o parcial, en la adquisición de otra de carácter habitual.
No hay que olvidar que, según podemos leer en la propia web de la Agencia Tributaria, ‘deberá reflejarse el importe reinvertido o que se vaya a reinvertir, siempre que se cumplan las condiciones reglamentariamente previstas para exonerar de gravamen la ganancia derivada de la venta’.
Este supuesto se recoge en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006 de IRPF y en el artículo 41 del Reglamento. Por lo tanto, es recomendable su lectura para conocer un poco más en qué consiste la reinversión por vivienda habitual. De todas maneras, en este artículo nos hemos propuesto desentrañar parte del misterio.
Pero no hay que caer en el error de que podemos dejar pasar un plazo indeterminado de tiempo para comprar una nueva vivienda. La Agencia Tributaria es meridiana al respecto y deja bien sentado que debemos hacer la reinversión, ‘de una sola vez o sucesivamente, en un periodo no superior a dos años’.
En el caso de que la reinversión no se produzca en el mismo año de la venta, el contribuyente tendrá que hacerlo constar en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) del ejercicio en el que se obtenga la ganancia patrimonial. De este modo, deberá informar de su intención de reinvertir ese dinero en la compra de una residencia habitual cumpliendo para ello tanto el plazo como las condiciones marcadas por la ley.
No olvides hacerlo aunque haya habido una pérdida patrimonial. Es decir, has vendido la vivienda a un precio inferior al que la adquiriste.
También debe quedar claro que en el caso de que únicamente se invierta una parte de ese dinero para la adquisición de la nueva casa, hay que puntualizar que ese restante tributará sobre un porcentaje equivalente a la ganancia patrimonial.
Es necesario que hagamos alusión a unos casos, además de la vivienda habitual, en los que el contribuyente también estará exento de pagar los impuestos en la Declaración de la Renta:
Mayores de 65 años si vende su vivienda habitual.
Rehabilitación del inmueble, pero siempre que no supere el 25 % del precio de compra del inmueble.
Rehabilitación de una casa que ya teníamos. En este caso, el dinero obtenido con la venta de la vivienda anterior se dedica a la rehabilitación de una segunda casa de la que ya éramos propietarios o que hemos recibido a través de una herencia o donación.
Sin duda, es importante que dejemos definido qué se entiende como vivienda habitual del contribuyente. Así, goza de tal consideración la edificación que constituya su residencia continuada durante un plazo mínimo de 3 años.
Sin embargo, en ciertas situaciones excepcionales el contribuyente se puede ver obligado a dejarla temporalmente, pero no por ello perderá su condición de habitual. La ley dispone que las causas que detallamos a renglón seguido no alteran esta calificación:
Celebración de matrimonio.
Separación matrimonial.
Obtención de primer empleo.
Cambio de trabajo.
Otras circunstancias justificadas.
Dispones, como decíamos, de un plazo de dos años. Pasado este tiempo ya no podríamos acogernos a este derecho y, en consecuencia, perderíamos esta oportunidad.
De hecho, serían tratados como ganancias patrimoniales en la Declaración de la Renta y, por supuesto, estarían sujetos al pago de los impuestos correspondientes.
Además, esta segunda vivienda adquirida con el dinero recibido con la venta anterior deberá convertirse en la residencia habitual del contribuyente dentro de un plazo de doce meses. Este tiempo se computa a partir de la fecha de adquisición o de la terminación de las obras que se hayan llevado a cabo.
No obstante, no podemos olvidar traer a colación una reciente sentencia del Tribunal Supremo, fechada en febrero de 2021, que concluye que no es necesario que en el plazo de esos dos años se produzca la adquisición jurídica de la nueva vivienda habitual, pues bastará con que en dicho tiempo se ‘reinvierta el importe obtenido en la enajenación”. De esta manera, los contribuyentes podrán beneficiarse de esta exención cuando su intención sea reinvertir el importe obtenido en la transmisión de su antigua vivienda en la construcción de una nueva casa.
Es obvio que, gracias a esta figura, conseguimos un ahorro en los impuestos bastante elevado porque nos libera del pago de determinados tributos que, de otra manera, no nos quedaría más remedio que abonar.
Por desgracia, si vendemos nuestra vivienda habitual y olvidamos marcar la opción de aplicación de la exención por reinversión en la declaración de IRPF, aunque compremos una nueva en el plazo de dos años, no podremos beneficiarnos de esta exención y, en definitiva, nos veríamos abocados a tributar por la ganancia patrimonial obtenida con la venta.
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