Qué implica comprar una casa en separación de bienes


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Comprar una casa en separación de bienes es una decisión clave para muchas parejas en España. Este régimen matrimonial permite que cada cónyuge mantenga su patrimonio por separado, lo que afecta directamente la compra, titularidad y gestión de una vivienda conjunta.
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En este artículo, analizaremos qué significa comprar una vivienda bajo separación de bienes, sus implicaciones legales, fiscales y financieras, así como las ventajas y desventajas de este régimen. También resolveremos las dudas más comunes sobre hipotecas, reparto de aportaciones y derechos en caso de separación o fallecimiento.

¿Qué es la separación de bienes?

La separación de bienes es un régimen económico matrimonial en el que cada cónyuge mantiene la propiedad exclusiva de los bienes que poseía antes del matrimonio y de los adquiridos durante el mismo.

Diferencias con el régimen de gananciales

En el régimen de gananciales, los bienes adquiridos durante el matrimonio pertenecen a ambos cónyuges. En cambio, en la separación de bienes:

  • Cada cónyuge es dueño exclusivo de lo que compra o recibe.
  • No se comparten herencias ni donaciones.
  • En caso de deudas, cada cónyuge responde con su propio patrimonio.
  • La disolución del matrimonio es más sencilla, ya que no hay bienes comunes que repartir.

En comunidades como Cataluña, Baleares o la Comunidad Valenciana, la separación de bienes es el régimen aplicable por defecto si no se pacta lo contrario en capitulaciones matrimoniales.

Comprar una casa en separación de bienes

Comprar una vivienda con aportaciones diferentes

Es frecuente que los cónyuges realicen aportaciones desiguales en la compra de una vivienda. Para evitar problemas en el futuro, es fundamental dejar constancia en la escritura de propiedad.

Ejemplo práctico:
Si uno aporta el 70 % del precio de compra y el otro el 30 %, estos porcentajes deben reflejarse en la escritura. De lo contrario, se presumirá que la propiedad es al 50 %, aunque uno haya pagado más.

Vivienda habitual en matrimonio con separación de bienes

Si solo uno de los cónyuges figura como propietario:

  • No impide que el otro tenga derechos de uso en caso de separación, especialmente si hay hijos.
  • Para vender o hipotecar la vivienda habitual, se necesita el consentimiento de ambos, aunque solo uno sea propietario (art. 1320 del Código Civil).

Gastos comunes en una vivienda en régimen de separación de bienes

En este régimen, cada cónyuge es responsable de sus propios gastos, pero hay costes compartidos en la vivienda habitual:

  • Hipoteca y suministros: Se asumen en función del acuerdo entre los cónyuges.
  • Mantenimiento y reformas: Deben dividirse proporcionalmente a la titularidad.
  • Impuestos como el IBI: El propietario es el obligado al pago, pero el otro cónyuge puede contribuir si lo acuerdan.
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Ventajas de comprar una vivienda en separación de bienes

  • Protección del patrimonio personal: Si un cónyuge tiene deudas, la vivienda no se verá afectada si está a nombre del otro.
  • Facilidad en caso de divorcio: No hay bienes comunes que liquidar, lo que simplifica el proceso.
  • Mayor independencia financiera: Cada cónyuge gestiona su parte sin necesidad de autorización del otro.

Desventajas de comprar una vivienda en separación de bienes

  • Posibles conflictos en la gestión: No se necesita permiso del otro cónyuge para administrar su parte, lo que puede generar tensiones.
  • Dificultades en la herencia: Si uno de los cónyuges fallece sin testamento, el otro solo heredará una parte limitada.
  • Autorización para vender la vivienda familiar: Aunque solo un cónyuge sea propietario, necesitará el consentimiento del otro para venderla si es la residencia habitual.

Vivienda comprada antes del matrimonio en separación de bienes

Si una vivienda fue adquirida antes del matrimonio, sigue siendo propiedad exclusiva del comprador, incluso después de casarse bajo separación de bienes.

Cómo proteger los derechos del cónyuge no propietario

  • Firmar un acuerdo privado que regule el uso y contribuciones.
  • Si se desea compartir la propiedad, se puede formalizar una donación parcial o una venta de una parte al otro cónyuge.

¿Qué pasaría en caso de separación?

La vivienda se repartirá según la titularidad que figure en la escritura.

  • Si la vivienda es de ambos: Se divide según el porcentaje de propiedad. Uno puede comprar la parte del otro o venderla a terceros.
  • Si la vivienda es de uno solo: Puede mantenerla, pero el otro cónyuge podría tener derechos de uso si es vivienda familiar.

En caso de hipoteca conjunta sin estar casados, ambos siguen siendo responsables del pago, salvo que el banco acepte liberar a uno de la deuda.

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Hipoteca conjunta sin estar casados

Si una pareja no casada adquiere una vivienda con hipoteca conjunta, deben considerar:

  • Responsabilidad solidaria: Ambos responden del pago, incluso si uno deja de pagar.
  • Cláusulas en caso de ruptura: Es recomendable firmar un acuerdo ante notario que establezca qué pasará con la vivienda si la relación termina.

Separación de bienes y vivienda a nombre de uno solo

Tener la vivienda a nombre de un solo cónyuge afecta:

  • El acceso a financiación: Si solo uno es propietario, el otro no puede beneficiarse de la plusvalía ni vender su parte.
  • Implicaciones fiscales: El titular puede deducirse gastos e impuestos, pero el otro no.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se reparten las aportaciones en la compra de una vivienda con separación de bienes?

¿Puedo incluir a mi pareja en la hipoteca sin estar casados?

¿Qué hereda el cónyuge en separación de bienes?

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