Cómo comprender el contrato de una hipoteca

En qué condiciones básicas debes fijarte

Existen una serie de cuestiones indispensables a las que debes prestar la máxima atención. Vamos a detallarlas a continuación:

• El tipo de interés: este porcentaje se aplicará sobre el capital del préstamo y servirá para concretar el valor de las cuotas mensuales. Si es de tipo variable, el porcentaje será normalmente el euríbor a 12 meses, más un diferencial fijo. En el caso de las hipotecas fijas, el porcentaje no experimenta cambios. 

• Comisiones aplicables: has de prestar atención al cobro de comisiones de apertura, amortización anticipada, que se aplica al devolver el dinero antes de tiempo, de cancelación o de subrogación, entre otras. 

• Grado de vinculación con el banco: es posible que con la firma de la hipoteca asumas, además, la obligación de domiciliar la nómina en la entidad, suscribir un seguro de vida e incluso un plan de pensiones. Vigila todos estos aspectos porque es posible que no te acabe de gustar lo que te proponen.

• Los gastos de escrituración: este concepto puede suponer hasta un 15% del valor del inmueble. 

Es importante recordar cómo funcionan las hipotecas, ya que, se suele conceder por un máximo de 80% del valor de tasación o de compraventa de la vivienda. En consecuencia, el 20% restante corre a cargo de los ahorros del cliente.

¿Cuáles son las cláusulas potencialmente problemáticas?

Lo cierto es que hay muchos aspectos que podremos negociar con la entidad financiera y no hay motivo para que tengamos que aceptarlas sin más. Por todo ello, es importante conocerlas para debatir cualquiera de estos puntos.

No obstante, ciertos asuntos son más peliagudos que otros y merecen, en consecuencia, que los tengamos en cuenta. Te explicamos cuáles son:

• La cláusula suelo: afortunadamente ya no hay que preocuparse de ella, ya que fue abolida en 2013. En concreto, estamos hablando de una polémica condición que se aplicaba en las hipotecas de tipo variable y que imponía un interés mínimo que debía abonarse al banco a pesar de que el euríbor hubiera descendido de manera notoria. 

• El índice sustituto: la mayoría de los préstamos hipotecarios hacen referencia a dos índices: el de aplicación y un índice sustitutivo o alternativo al mismo. Este último se encuentra en el punto de mira del Tribunal Supremo que parece no tener muy clara su legalidad. En consecuencia, parece que correrá la misma suerte que la cláusula suelo.

• Cláusula cero: en estos casos no pagaremos de más como sucedía con la cláusula suelo, pero es cierto que el banco tampoco estará obligado a abonarnos dinero por los intereses negativos.

En definitiva, la popularmente conocida como ‘letra pequeña’ exige que nos tomemos la molestia de leer de forma concienzuda el contenido del contrato. Sin embargo, y como decíamos al inicio de este artículo, una de las misiones del notario es la de atender las dudas de los clientes. Por lo tanto, si tienes preguntas o no tienes muy claros ciertos aspectos, expón todo a este profesional que te responderá con sumo gusto. Además, suelen ofrecer explicaciones bastante ilustrativas y sencillas de entender, ya que están muy acostumbrados a responder cualquier tipo de cuestión.

¿Qué documentos debes pedir siempre?

Además, hay un conjunto de documentos que deben obrar en nuestro poder. En concreto, hablamos de los siguientes:

• La Ficha de Información Personalizada (FIPER): es este papel se detallan todas y cada una de las condiciones que el banco nos ofrece de manera personalizada.

• Desglose de los gastos de apertura: es una relación del coste de todas las partidas que origina la formalización de este contrato. En concreto, nos referimos a gastos de tasación, notaría, impuestos o registro, entre otros.

• La tabla de amortización de la hipoteca: en ella se pormenoriza el importe de las cuotas que deberemos abonar mensualmente.

• La oferta vinculante: es un precontrato en virtud del cual el banco se obliga a mantener las condiciones ofrecidas durante un plazo de al menos catorce días.

En cualquier caso, ten presente que la información aportada por parte del banco siempre ha de ser clara y, en caso de tener dudas, están obligados por ley a ofrecerte todas las explicaciones que sean necesarias. No temas plantear tus preguntas y no permitas que se te quede cuestión alguna en el tintero. De lo contrario, es muy posible que te arrepientas de ello cuando ya sea demasiado tarde para hacer algo al respecto.