En primer lugar, tenemos que consultar lo que al respecto establece la normativa de la comunidad autónoma. Así, nos habremos de remitir a lo que disponga la ley de habitabilidad o de espacios mínimos de una vivienda. En estos cuerpos legales se regulan los criterios de habitabilidad mínimos, como el tamaño de las estancias o el aislamiento del muro medianero, para que esta nueva vivienda pueda ser habitada.
También tendremos que atenernos a lo que marca el Código Técnico de la Edificación. De esta manera, sabremos si esta casa es idónea para vivir. De lo contrario, no se podría conceder la cédula de habitabilidad que rige en muchas regiones. Y, por lo tanto, no podríamos contratar servicios tan básicos como la luz y el agua.
Tampoco hay que perder de vista lo que dispongan los ayuntamientos a través de sus ordenanzas locales o la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en el caso de que se trate de un piso de una comunidad de vecinos. En este último caso, será preciso recabar el permiso de la comunidad de propietarios para realizar la división. En concreto, la LPH estipula que será necesario el 3/5 de los propietarios para aprobar esta división. En cualquier caso, conviene que leamos bien esta norma y que pidamos consejo legal a los expertos del ramo pues existen ciertas particularidades que es posible que se nos escapen.
Una división de finca requiere, por supuesto, que tramitemos la correspondiente licencia de obra mayor ante el ayuntamiento. De lo contrario, nos exponemos a una multa. Ten presente que un arquitecto deberá firmar un proyecto en el que esta nueva vivienda se adecúe a todas las normas de habitabilidad y del Código Técnico de la Edificación, además de contar con un acceso independiente y mejorar el aislamiento acústico, entre otros aspectos.
Una vez concluida la obra que divide ambas viviendas, te queda un último paso: acudir al Registro de la Propiedad. Ten presente que hemos alterado la situación registral y conviene inscribir en este organismo las partes resultantes de la división. Por lo tanto, no olvides este último trámite para el que, por cierto, tendrás que abonar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
También será preciso pedir una licencia de primera ocupación.
En suma, dividir una casa en dos viviendas requiere que nos amoldemos a lo que establecen las diversas leyes existentes. No en vano, tenemos que ser muy meticulosos con su cumplimiento. Recuerda que los criterios de habitabilidad son obligatorios.
En cualquier caso, si te ha quedado alguna duda, te recomendamos la lectura de este completo artículo del despacho de arquitectura Spanish Architect.
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