¿Cómo ayudar a un hijo a comprar un piso?

Este artículo, elaborado por expertos inmobiliarios, ofrece una guía completa con todas las alternativas legales y financieras para ayudar a un hijo a acceder a su primera vivienda, evaluando ventajas, riesgos y recomendaciones prácticas según cada caso.

Importancia de la ayuda familiar en la adquisición de vivienda

En el contexto actual, la compra de vivienda para jóvenes se ha convertido en un objetivo difícil de alcanzar. 

Obstáculos económicos y laborales para los jóvenes

Según datos del INE y estudios como el informe “Los jóvenes y el mercado de la vivienda 2023” , solo el 15% de los menores de 35 años ha podido adquirir una vivienda propia. Los motivos son evidentes: bajos salarios, inestabilidad laboral, dificultad para ahorrar y acceso limitado al crédito hipotecario.

Escalada de precios de venta y alquiler

El precio medio de compraventa en España ha alcanzado máximos históricos, situándose en torno a los 2.209 €/m²(datos de Idealista, octubre de 2024). Por su parte, el alquiler también ha subido de forma considerable, alcanzando los 13 €/m² de media, con picos aún mayores en capitales como Madrid o Barcelona. Esta situación hace que muchos jóvenes, aun pudiendo pagar una hipoteca, no puedan afrontar la entrada inicial o los gastos asociados a la compra.

Opciones para ayudar a un hijo a comprar una vivienda

Ante este panorama, muchas familias se preguntan cómo pueden dejar dinero a un hijo para la compra de vivienda de forma legal y segura. A continuación, analizamos las principales fórmulas disponibles:

Donación de dinero

¿En qué consiste?
Donar dinero a un hijo para comprar vivienda consiste en transferir una suma económica sin esperar devolución, generalmente para cubrir la entrada, gastos de compraventa o incluso el total del precio del inmueble.

Aspectos legales y fiscales

• La donación debe formalizarse por escrito mediante escritura pública ante notario.
• Es obligatorio presentar la autoliquidación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (modelo 651).
• Este impuesto está transferido a las Comunidades Autónomas y varía notablemente. Algunas, como Galicia, La Rioja o Madrid, contemplan bonificaciones de hasta el 99% si se destina a la primera vivienda habitual.

Ejemplo práctico:
En Cataluña, si se donan 60.000 € a un hijo menor de 36 años para adquirir su primera vivienda habitual, con ingresos inferiores a 36.000 €, la base imponible puede reducirse hasta en un 95%.

Ventajas:

• Permite a los hijos disponer de liquidez inmediata.
• Puede estar bonificada fiscalmente si se cumplen los requisitos.

Desventajas:

• Implica un coste notarial y fiscal.
• Puede generar plusvalía en IRPF si se dona un inmueble.

Préstamo entre particulares

Un préstamo de padres a hijos para compra de vivienda es una alternativa válida cuando no se desea donar dinero. El dinero se presta con la expectativa de devolución, con o sin intereses.

Requisitos legales y fiscales:

• Redactar un contrato privado o notarial donde se especifiquen: importe, plazo de devolución, tipo de interés (si lo hay) y método de pago.
• Presentar en Hacienda el modelo 600, aunque esté exento de tributación.

Recomendación:
Conservar los justificantes de los pagos periódicos es esencial para demostrar que no se trata de una donación encubierta.

Ventajas:

• Flexibilidad en las condiciones de devolución.
• No tributa si se presenta adecuadamente.

Riesgos:

• Si no se formaliza correctamente, Hacienda puede exigir el impuesto de donaciones.

Aval hipotecario

¿Cómo funciona?
Es frecuente que los padres se pregunten: ¿Puedo pagar la hipoteca de mi hijo o avalar su préstamo? La respuesta es sí, aunque con matices.

Avalar una hipoteca implica que los padres responden con su patrimonio en caso de impago por parte del hijo. No implica necesariamente pagar la hipoteca, pero sí asumir la deuda si el banco lo requiere.

Riesgos y responsabilidades:

• Si el hijo deja de pagar, el banco puede embargar los bienes del avalista.
• Se desaconseja avalar con la vivienda habitual.

Ventajas:

• Facilita el acceso a la financiación bancaria.
• Aumenta la solvencia del solicitante ante el banco.

Desventajas:

• Implica un alto riesgo financiero para los padres.
• Limita la capacidad de endeudamiento del avalista.

Compra de la vivienda a nombre del hijo

¿Se puede comprar una vivienda a nombre de un hijo?
Sí, es legal adquirir un inmueble y registrarlo directamente a nombre del hijo. Esta opción se asimila a una donación indirecta.

Aspectos a tener en cuenta:

• Si el hijo no aporta dinero, Hacienda puede entender que se trata de una donación y exigir el impuesto correspondiente.
• Si se paga con fondos propios y el hijo figura como titular, es imprescindible justificar el origen del dinero.

Ventajas:

• El hijo figura como propietario desde el inicio.
• Útil para evitar futuros trámites de herencia.

Desventajas:

• Implicaciones fiscales si no se documenta adecuadamente.
• Posibles conflictos familiares entre herederos.

Compra compartida entre familiares

¿En qué consiste?
Es una forma de comprar piso entre familiares, en la que ambos, padres e hijos, figuran como copropietarios del inmueble.

Modalidades:

• Adquisición a porcentajes pactados (ej. 70%-30%).
• Posibilidad de firmar una hipoteca conjunta.

Implicaciones legales y fiscales:

• Cada parte paga impuestos y gastos según su porcentaje.
• En caso de venta o herencia, hay que gestionar la parte correspondiente.

Ventajas:

• Mayor facilidad para obtener hipoteca.
• Reparte costes y riesgos.

Desventajas:

• Puede generar conflictos familiares si no se regulan bien los derechos.
• Requiere coordinación constante entre las partes.

Consejos prácticos para padres que desean ayudar a sus hijos

Evaluar la capacidad financiera familiar

Antes de ayudar a un hijo a comprar un piso, es fundamental analizar si la ayuda comprometerá la estabilidad económica familiar. No es recomendable hipotecar el patrimonio familiar si existe alto riesgo de impago o si los ingresos no permiten afrontar imprevistos.

Asesoramiento profesional

Siempre se recomienda acudir a un asesor fiscal, notario o abogado para elegir la mejor fórmula: donar dinero a un hijo, hacer un préstamo a hijos para compra vivienda o comprar la vivienda a nombre del hijo. Cada comunidad autónoma tiene normativas específicas y bonificaciones fiscales diferentes.

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