Cómo hacer la cancelación registral de una hipoteca

¿Qué es una carga registral?

Una carga registral es una limitación o derecho que afecta a un inmueble y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Ejemplos comunes incluyen hipotecas, servidumbres, condiciones resolutorias o usufructos. Estas cargas, documentadas legalmente, restringen el dominio o uso pleno de una propiedad.

Por ejemplo, cuando formalizas una hipoteca, esta queda registrada como una carga que garantiza el pago del préstamo. Aunque la deuda esté saldada, la carga hipotecaria permanecerá inscrita hasta que tramites la cancelación registral de la hipoteca.

¿Qué es la cancelación registral hipotecaria?

La cancelación registral hipotecaria es el proceso mediante el cual se elimina la inscripción de una hipoteca en el Registro de la Propiedad. Aunque hayas finalizado los pagos, el inmueble continuará figurando como gravado hasta que realices este trámite. Por tanto, es crucial para operaciones como la venta de la vivienda, ya que los compradores suelen exigir propiedades libres de cargas.

Este procedimiento implica obtener ciertos documentos, pagar aranceles y realizar gestiones legales específicas. Aunque puede parecer un proceso engorroso, hacerlo garantiza que tu vivienda esté completamente libre de restricciones legales,

Cómo cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad

Si quieres cancelar tu hipoteca en el Registro de la Propiedad, deberás seguir estos pasos:

1. Solicita el certificado de saldo cero a tu banco: Este documento certifica que no existe ninguna deuda pendiente con la entidad. Es gratuito, pero algunos bancos podrían cobrar hasta 30 €, lo cual puedes reclamar si ocurre.
2. Acude al notario para realizar la escritura de cancelación: Presenta el certificado de saldo cero y solicita que el notario redacte una escritura de cancelación de la hipoteca. Es obligatorio que un apoderado del banco firme esta escritura. El coste de este trámite varía entre 300 € y 400 €.
3. Liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Aunque la cancelación de hipotecas está exenta de pago en la mayoría de los casos, debes presentar el modelo 600 en la Agencia Tributaria para formalizar el trámite.
4. Registro de la Propiedad: Con la escritura de cancelación y el modelo 600 sellado, acude al Registro de la Propiedad correspondiente para solicitar la eliminación de la carga hipotecaria. Este paso tiene un coste de entre 200 € y 300 €.

Estos pasos son imprescindibles para completar la cancelación registral. Si no dispones de tiempo o prefieres delegar, una gestoría puede encargarse de estos trámites, aunque el precio será mayor.

Costes de la cancelación de tu hipoteca en el Registro de la Propiedad

El proceso de cancelación registral de la hipoteca tiene unos costes asociados que debes tener en cuenta:

• Escritura notarial: Entre 300 € y 400 €, dependiendo de la cuantía de la hipoteca.
• Arancel del Registro de la Propiedad: Entre 200 € y 300 €.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Generalmente exento, salvo excepciones (por ejemplo, en el País Vasco).

En total, cancelar tu hipoteca por tu cuenta puede costarte entre 500 € y 900 €. Si decides contratar una gestoría para que realice el trámite, debes añadir unos 300 € adicionales. Aunque es más caro, esta opción puede ahorrarte tiempo y esfuerzo.

¿Quién paga la cancelación registral de la hipoteca?

El coste de la cancelación registral de la hipoteca recae, habitualmente, sobre el propietario del inmueble. Si decides delegar este trámite en una gestoría propuesta por el banco, debes saber que no estás obligado a aceptar su gestoría, según el Banco de España. Puedes elegir realizar el trámite por tu cuenta o contratar una gestoría independiente.

¿Cuándo es obligatoria la cancelación registral de una hipoteca?

Deberás realizar la cancelación registral de tu hipoteca en los siguientes casos:

1. Venta de la vivienda: Los compradores exigen que la propiedad esté libre de cargas.
2. Refinanciación de la hipoteca: Si cambias las condiciones de tu préstamo o contratas una nueva hipoteca, necesitarás cancelar la anterior.
3. Rehipotecar la vivienda: Para solicitar un nuevo préstamo hipotecario, es necesario que la propiedad esté sin cargas previas.

¿Qué ocurre si decido no cancelar mi préstamo hipotecario?

Si decides no tramitar la cancelación registral de la hipoteca, esta seguirá inscrita como carga durante 20 años desde la fecha de vencimiento del préstamo. Pasado este plazo, el Registro de la Propiedad eliminará la hipoteca automáticamente por caducidad.

No obstante, durante estos 20 años, no podrás realizar operaciones como vender o rehipotecar la vivienda sin que esta carga genere inconvenientes. Por ello, cancelar la hipoteca registralmente lo antes posible es la mejor opción.

La cancelación registral de una hipoteca es un trámite imprescindible para liberar tu vivienda de cargas legales. Aunque el proceso tiene costes y requiere tiempo, realizarlo garantiza que puedas vender, rehipotecar o disponer libremente de tu inmueble sin complicaciones. Si prefieres evitar gestiones complejas, siempre puedes recurrir a una gestoría. En cualquier caso, dejar tu propiedad libre de cargas es una inversión necesaria para proteger tus derechos como propietario.

Preguntas frecuentes