Calcular la rentabilidad de un alquiler con hipoteca

Existe un creciente número de pequeños ahorradores e inversores que consideran la compra de una vivienda para alquilar como una opción muy atractiva y rentable que conviene tener muy en cuenta.

Es bastante común que ciertas personas con ahorros se planteen adquirir una vivienda con la intención de alquilarla y obtener un beneficio económico. Pero también resulta habitual que haya quienes compren una vivienda y que para pagarla soliciten una hipoteca. 

Poco sentido tendrá si la cuota que pagan mensualmente al banco por el inmueble supera el importe del alquiler que están cobrando a su inquilino. Por lo tanto, esta última siempre tendrá que ser superior. Además, tendremos que contar con otros gastos que nos ocasiona el mantenimiento de la vivienda. En concreto, debemos hablar de los siguientes:

• Gastos de inversión, en los que se incluyen los gastos de notaría, reformas, impuestos como el TP (si es una vivienda de segunda mano), IVA (si se trata de una vivienda nueva)...

• Gastos fijos, aquí se contemplarían los gastos de la comunidad, el seguro del alquiler o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), entre otros.

• Mantenimiento, en los que debemos hablar de imprevistos y reparaciones puntuales o derramas.

Pero, como decíamos, si la idea es pedir dinero al banco para comprar e invertir, la rentabilidad será inferior, pues debemos sumar lo que pagamos por el préstamo hipotecario. 

¿Cuál es la rentabilidad de una vivienda en alquiler?

La hipoteca se convertirá en un coste fijo que deberemos incluir en la fórmula que detallamos a continuación.

Partamos del supuesto de que tenemos un inmueble alquilado por 800 euros mensuales. Por lo tanto, anualmente ingresamos por este concepto unos 9.600 euros. Después debemos tener presente que existen unos gastos fijos y mantenimiento que alcanzan los 1.000 euros al año, además pagamos 400 euros mensuales de hipoteca que anualmente nos supondrá un desembolso de 4.800 euros. De esta manera, la cuestión quedaría así. 

1.000€  (gastos fijos y mantenimiento) + 4.800€ (pago hipoteca) = 5.800€

9.600€ – 5.800€=  3.800€ 

¿Cómo se calcula la rentabilidad bruta?

Para calcular este concepto deberemos dividir el precio de alquiler anual de la vivienda entre su precio de compra. De esta manera, si un piso se alquila por 500€ (6.000€ anuales) y se vende por 150.000€, obtendremos una rentabilidad bruta del 4,8%.

¿Cómo se calcula la rentabilidad de un inmueble?

Este tipo de inversiones se ha vuelto tan común que existen diversas aplicaciones que nos ayudan a calcular qué beneficios podemos obtener en el caso de que decidamos alquilar una casa. Por lo tanto, nos proporcionan una magnífica manera de estar al tanto de esta cuestión que a veces se nos escapa.

¿Cómo calcular rentabilidad neta alquiler?

Por su parte, para conseguir calcular la rentabilidad neta es necesario restar al precio del alquiler los gastos de la vivienda de forma anual. Nos referimos a los suministros o los costes de mantenimiento, entre otros.

¿Cuál es el porcentaje de rentabilidad aceptable?

No es fácil determinar cuál es la rentabilidad adecuada. Así, nos debemos fijar en múltiples elementos:

• El importe del préstamo concedido.

• Valorar el presupuesto para mantener la propiedad. 

• Considerar opciones como la reventa y su posible plusvalía.

• Tener en cuenta la tasa de desocupación, ya que puede que no esté todo el año ocupado. 

• El tipo de propiedad.

Aspectos que debemos tener en cuenta antes de comprar para alquilar

Sin duda, debemos hacer una buena inversión para que la rentabilidad sea la adecuada. Solo así podremos asegurarnos un buen rendimiento. 

De esta manera, te recomendamos que no olvides lo siguiente: 

• Infórmate acerca de los precios del mercado y la rentabilidad existente en tu zona.  La información es poder y actualmente contamos con múltiples herramientas e informes que recopilan estos datos. Solo es cuestión de leerlos con atención y hacer tu elección. 

• Recuerda que no es sensato dedicar más del 40% de tu salario neto a la inversión.

• Cierto tipos de viviendas, como las de 40 y 60 metros, suelen ser más rentables

• Incluye todos los gastos deberás pagar, así evitarás imprevistos.

• Busca una zona en expansión y con una fuerte demanda. 

Dicho todo esto, solo nos queda desearte suerte. Ya verás que invertir en una vivienda para después alquilarla es una excelente manera de luchar contra la inflación que amenaza nuestros ahorros. Al invertir lograrás hacerlos crecer, así que medita bien tu decisión y ¡adelante con ello!